Charges de copropriété : comment s’y retrouver

Grâce au paiement des charges, votre copropriété peut fonctionner correctement et l’entretien de votre immeuble est assuré.

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• Les charges générales
• Les dépenses des équipements et services communs
• Modifier la répartition des charges

En tant que copropriétaire, votre principale obligation est de payer les charges de copropriété, c’est-à-dire les dépenses occasionnées par le fonctionnement et l’entretien de votre immeuble.

Les charges générales

Il s’agit des charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes. Dans cette catégorie, on retrouve :

• Les dépenses d’administration : les honoraires des syndics, les dépenses relatives à la tenue des assemblées générales, aux assurances, le salaire et les charges du gardien ou du concierge…
• Les dépenses d’entretien : relatives au nettoyage de l’immeuble, à l’entretien des espaces verts…
• Les dépenses de conservation : relatives à la réfection du gros œuvre (gros murs, façades, toitures, escaliers), aux canalisations communes, aux balcons et terrasses (sauf les appuis et balustrades qui sont souvent classés par le règlement de copropriété dans les parties privatives).

Ces charges sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la part que représente leur lot dans l’ensemble de la copropriété, c’est-à-dire au prorata des tantièmes que le règlement de copropriété a fixé.

Les dépenses des équipements et services communs

Ce sont toutes les dépenses engagées sur un service collectif ou des éléments d’équipement communs : frais d’entretien et de fonctionnement de l’ascenseur, de l’antenne collective, du chauffage collectif, de l’interphone…

La répartition de ces charges s’effectue selon l’utilité que chaque lot peut tirer du service ou de l’équipement. Il s’agit de l’utilité objective pour le lot et non pas l’usage qu’en fait le copropriétaire.

Par exemple, un copropriétaire habitant au 1er étage doit participer aux charges d’ascenseur même s’il utilise toujours les escaliers.

À l’inverse, le copropriétaire d’un lot de parking ne doit pas s’acquitter des charges de chauffage puisque cela n’a aucune utilité pour le lot.

En principe, le règlement de copropriété précise pour chaque service et équipement les tantièmes de charges correspondant à chaque lot. Par exemple, la quote-part de charge sera la même pour un équipement qui a la même utilité pour tous les lots, par exemple l’interphone, mais différentes pour d’autres postes : l’ascenseur (selon l’étage), le chauffage (selon la surface de chauffe ou le volume chauffé)…

Modifier la répartition des charges

La répartition des charges fixée par le règlement de copropriété peut être modifiée que par un vote en assemblée à l’unanimité des copropriétaires. Des exceptions ont toutefois été aménagées :

• lorsque l’assemblée décide de certains travaux (installation d’un ascenseur, surélévation de l’immeuble) ou de la vente de parties communes (combles, palier). Dans ce cas, la répartition des charges doit être modifiée par l’assemblée générale à la même majorité que la décision principale.
• en cas de changement d’usage d’une partie privative entraînant une aggravation des charges, par exemple vous décidez de transformer votre appartement en cabinet médical. Dans ce cas, la répartition des charges liées au critère d’utilité (par exemple pour les charges d’ascenseur) peut être modifiée à la majorité absolue des voix des copropriétaires.

En savoir plus sur le web :

Retrouvez plus d’informations et de conseils sur www.heureuxproprietaire.com

© Rosine Maïlo Uni Editions – juillet 2009

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